Assim como os carros, as edificações necessitam de vistoria predial e manutenções periódicas para garantir uma funcionalidade adequada.

De acordo com levantamento do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de Minas Gerais (Ibape-MG), são cinco os problemas mais comuns encontrados durante a vistoria em prédios residenciais.

O mais recorrente são as infiltrações, encontradas, normalmente, em garagens sob pilotis ou locais abaixo de jardineiras, casas de máquinas, caixas d’água e áreas de lazer sobre laje.

Em apartamentos onde existem áreas privativas descobertas, a manutenção do sistema de impermeabilização deve ser feita pelo proprietário do imóvel. Entretanto, por afetar área comum, cabe ao síndico alertar o proprietário sobre o prazo de manutenção da impermeabilização.

Após 10 anos da construção, o sistema de impermeabilização de toda a edificação precisa ser completamente refeito, pois este é o único sistema que não possui procedimentos de manutenção preventiva. Com o passar do tempo, fissuras podem ocorrer na camada de proteção e o dano estrutural fica iminente, o que pode ser verificado durante uma vistoria predial.

Outro item que costuma dar dor de cabeça aos síndicos é a queda de revestimentos de fachadas. Aquelas em cerâmica, granito ou mármore precisam ser verificadas a cada dois anos, observando-se a aderência das peças e a integridade do rejunte.

Fissuras podem favorecer a passagem de água e ocasionar desplacamento, levando risco à vida das pessoas que transitam próximo à edificação. Como esses tipos de revestimento ocultam as patologias, o ideal é o uso de texturas, que permitem a visualização e não diminuem o padrão de acabamento do prédio. A desvantagem é que não permitem retoques.

Os síndicos também devem estar atentos quanto ao risco de explosões e incêndios. Vazamentos na tubulação de gás podem acarretar em custo elevado ao condomínio e até ocasionar explosões, o que pode ser verificado na vistoria predial.

Já a sobrecarga do sistema elétrico pode ocasionar curto-circuito e risco de incêndio.Alguns sinais que não podem ser ignorados são a queima de equipamentos e de lâmpadas, assim como as quedas de energia constantes.

É recomendada durante a vistoria predial anual nas portas corta-fogo das escadas. Elas são feitas para se fecharem espontaneamente, evitando a propagação de incêndio de um andar para o outro. É importante se certificar sobre funcionamento delas, assim como das luzes de emergência. Existem vários tipos de extintores de incêndio, sendo necessário um projeto de um especialista para obter a solução mais segura.

Os vazamentos nas instalações hidráulicas também são comuns. Prédios mais antigos tinham a tubulação comumente em ferro fundido. Ao longo de anos, a água potável, tratada com produtos químicos pela concessionária, entra em contatado com esse material e faz com que o ferro vá se desgastando, podendo criar perfurações e incrustações, ou seja, o material desgastado pode correr a tubulação e se acumular em outros pontos no interior do encanamento, gerando perda de pressão e entupimentos. Quando sai do sistema, a água vai infiltrando e pode causar até problemas estruturais.

Existe tecnologia para detectar problemas no sistema hidráulico, assim como testes em que não é necessário quebrar paredes para acessar a tubulação. Outro ponto importante da vistoria é escutar os ocupantes do imóvel, pois eles conhecem o histórico do funcionamento dele e podem relatar sobre a possibilidade de problemas.

Por fim, todos os equipamentos precisam ser verificados, como portões, elevadores, sistema de proteção contra descargas elétricas (SPDA), máquinas de sauna e piscinas. É necessário observar nos manuais o que o fabricante recomenda e estar atento aos prazos. A manutenção deve ser preventiva e constante. Em todos os casos, é indicado que esse trabalho seja feito com profissionais especializados, como o próprio fabricante ou uma assistência técnica autorizada.

VISTORIA PREDIAL É RESPONSABILIDADE DE TODOS

A periodicidade das vistorias prediais nos edifícios deve atender ao previsto no manual do proprietário fornecido pela construtora. No caso de sua falta, deve-se obedecer à literatura técnica disponível. Em algumas cidades existem regras definidas pela administração pública. Consideramos que a contratação de um perito deve ocorrer no vencimento dos principais itens ou no aparecimento precoce de alguma patologia.

A prevenção pode parecer um gasto desnecessário, mas na verdade representa uma economia significativa, permitindo reparo a custos baixos antes que o problema avance para uma situação crítica, não só quanto a custos, mas também quanto à segurança. Esse cuidado permite uma intervenção planejada, em vez de um procedimento de urgência.

Autores:

Eduardo Vaz de Mello – vice-presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de Minas Gerais (Ibape-MG) e fundador da Vaz de Mello – Consultoria em Avaliações e Perícias

Fernanda Bergamachine- diretora do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de Minas Gerais (Ibape-MG)